주택연금 수령액이 약 3.13% 인상됐습니다. 평균 가입자 기준으로 월 129만 7000원에서 133만 8000원으로 올랐고, 가입할 때 한 번 내는 초기보증료는 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내렸습니다. 한국주택금융공사의 월지급금 예시를 보면 일반주택을 가진 70세가 3억원짜리 집으로 종신지급방식(정액형)에 가입할 경우 매월 약 92만 3천원을 받습니다. 집은 그대로 두고 살면서 매달 현금을 받는 제도라, 노후 소득이 부족한 분들이 가장 먼저 따져 보는 선택지입니다.
그런데 막상 알아보면 헷갈리는 부분이 많습니다. 나이 기준이 55세라는 설명과 65세라는 설명이 함께 돌아다니고, 같은 3억원짜리 집이어도 아파트인지 오피스텔인지에 따라 받는 돈이 달라집니다. 12억원 기준이 공시가격인지 시가인지도 자주 혼동되는 지점입니다. 아래에 가입 나이와 주택 조건부터 월지급금 예시, 우대형 요건, 보증료와 세제 혜택, 신청 방법까지 한 번에 정리해 두었습니다. 자신이 해당되는 칸만 찾아 읽어도 됩니다.
✅ 2026년 달라진 점 — 수령액 인상과 보증료 조정
가장 크게 바뀐 것은 월에 받는 돈입니다. 주택연금 수령액은 약 3.13% 인상됐습니다. 평균 가입자를 기준으로 하면 기존 월 129만 7000원에서 133만 8000원으로 바뀐 수준입니다. 이 인상분은 기존 가입자에게 소급되는 것이 아니라 신규 신청자부터 적용되는 것으로 알려져 있습니다. 적용 시점을 하루 단위로 따져야 하는 상황이라면 한국주택금융공사 공식 안내에서 반드시 확인하시기 바랍니다. 이미 가입한 분과 지금 가입하는 분의 조건이 다를 수 있다는 점만 기억해 두세요.
비용 구조도 함께 조정됐습니다. 가입할 때 한 번 내는 초기보증료는 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내려갔습니다. 반대로 매년 내는 연보증료는 대출잔액의 0.75%에서 0.95%로 소폭 인상됐습니다. 즉 처음에 들어가는 목돈 부담은 줄고, 오래 유지할 때의 비용은 조금 늘어난 구조입니다. 가입 초기에 사정이 생겨 해지하는 경우를 대비한 초기보증료 환급 가능 기간도 3년에서 5년으로 확대됐습니다. 가입을 서둘러 결정하기 어려운 분들에게는 이 환급 기간 확대가 실질적인 안전장치가 됩니다.
이와 함께 우대형 주택연금의 우대 폭 확대는 6월 1일 이후 신규신청자부터 적용되고, 실거주 의무 예외는 6월 1일부터 시행됐습니다. 이런 내용을 담은 제도개선 방안은 2026년 2월 5일 발표됐습니다. 아래 표로 바뀌기 전과 후를 비교해 두었습니다.
| 항목 | 기존 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5% | 주택가격의 1.0% |
| 연보증료 | 대출잔액의 0.75% | 대출잔액의 0.95% |
| 초기보증료 환급 가능 기간 | 3년 | 5년 |
| 평균 가입자 월 수령액 | 129만 7000원 | 133만 8000원 |
✅ 가입 나이 — 55세와 65세 표기가 함께 보이는 이유
나이 조건은 자료마다 표기가 달라 혼란이 생기는 대표적인 항목입니다. 한국주택금융공사는 가입 연령을 부부 중 1명이 55세 이상이면 된다고 안내합니다. 복지로의 주택담보노후연금보증 안내에서도 만 55세 이상, 부부인 경우 연장자 기준이라는 표기를 확인할 수 있습니다. 다만 같은 복지로의 서비스 정보 항목에는 지원 연령이 65세 이상으로 표기되어 있어, 출처에 따라 값이 다릅니다. 이처럼 자료 간 표기가 엇갈리므로 본인의 나이가 경계선에 있다면 반드시 한국주택금융공사에 직접 확인하시는 편이 안전합니다.
부부 중 1명 기준이라는 점은 실무적으로 중요합니다. 배우자 두 사람이 모두 나이 조건을 채워야 하는 것이 아니라, 둘 중 한 사람이 기준 연령에 들어가면 됩니다. 반대로 우대지급방식처럼 특정 유형에서는 기초연금 수급권자(65세 이상)라는 더 좁은 요건이 붙습니다. 그래서 "일반 가입은 되는데 우대는 안 되는" 경우가 생깁니다. 한편 세대이음 주택연금에서는 자녀(55세 이상) 연령 기준이 등장합니다. 자신이 어떤 유형으로 들어가려 하는지에 따라 봐야 할 나이가 달라진다는 점을 먼저 정리해 두세요.
| 구분 | 연령 기준 |
|---|---|
| 가입연령(한국주택금융공사) | 부부 중 1명이 55세 이상 |
| 가입연령(복지로 표기) | 만 55세 이상(부부인 경우 연장자 기준) |
| 지원 연령(복지로 서비스 정보) | 65세 이상 |
| 우대지급방식 | 기초연금 수급권자(65세 이상) |
| 세대이음 주택연금 자녀 | 55세 이상 |
✅ 주택 가격 12억원 기준과 가격을 매기는 순서
주택가격 기준은 부부합산 공시가격 12억원 이하입니다. 법령에서도 가입대상주택의 가격 상한을 공시 또는 고시되는 가격이 12억 이하인 경우로 정하고 있습니다. 여기서 핵심은 "부부합산"입니다. 부부가 각자 명의로 집을 가지고 있다면 두 집의 가격을 합쳐서 따집니다. 만약 공시가격 등이 12억원을 초과하는 2주택자라면 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 처분 계획이 있는 분이라면 이 예외 조항을 먼저 확인해 보세요.
집값을 무엇으로 평가하는지도 미리 알아 두면 좋습니다. 담보주택 가격은 순서가 정해져 있습니다. 먼저 한국부동산원의 인터넷 시세를 보고, 없으면 국민은행의 인터넷 시세, 그다음 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액), 마지막으로 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 적용합니다. 내 집이 어떤 단계에서 평가되는지에 따라 산정 금액이 달라질 수 있습니다. 또한 시가 12억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억원으로 보기 때문에, 그 이상의 집을 가지고 있어도 연금 산정에 반영되는 금액에는 상한이 있습니다. 참고로 고가주택은 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것으로 봅니다.
| 순서 | 적용하는 가격 |
|---|---|
| ① | 한국부동산원의 인터넷 시세 |
| ② | 국민은행의 인터넷 시세 |
| ③ | 공시가격(없는 경우 시가표준액) |
| ④ | 협약 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액 |
✅ 가입할 수 있는 주택의 종류
아파트만 되는 제도가 아닙니다. 가입대상주택은 주택법 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 그리고 주거목적 오피스텔입니다. 노인복지주택과 주거목적 오피스텔이 포함된다는 점은 의외로 모르고 계신 분이 많습니다. 다만 뒤에서 보듯 같은 가격이라도 주택 종류에 따라 월지급금이 달라집니다. 집의 종류를 먼저 확인하고, 그다음 금액을 비교하는 순서로 보시는 것이 좋습니다.
1층에 가게가 있고 위층에 사는 집처럼 용도가 섞인 건물은 어떻게 볼지가 문제입니다. 복합용도주택은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 일반주택으로 봅니다. 주택 비중이 절반에 못 미친다면 판단이 달라질 수 있으니 면적 자료를 미리 챙겨 두세요. 신탁방식으로 가입하면서 집의 일부를 임대하고 있는 경우에는 임대차계약 건수 제한이 있습니다. 4건 이하여야 하며, 단독주택의 경우에는 제한이 없습니다. 세입자가 여러 명 있는 다가구주택 소유자라면 이 건수부터 세어 보시기 바랍니다.
✅ 월지급금 예시 — 같은 3억원도 주택 종류에 따라 다릅니다
한국주택금융공사가 공개한 월지급금 예시는 종신지급방식(정액형, 2026년 3월 1일 기준)입니다. 70세에 3억원짜리 집으로 가입할 때, 일반주택은 매월 약 92만 3천원, 노인복지주택은 매월 약 78만 9천원, 주거목적 오피스텔은 매월 약 74만 6천원입니다. 집값이 같아도 종류에 따라 금액 차이가 분명하게 납니다. 그래서 "3억이면 얼마 나오나요"라는 질문에는 집의 종류를 먼저 확인해야 답할 수 있습니다. 본인의 나이와 집값에 맞는 금액은 공사의 월지급금 예시표에서 직접 조회해 보세요.
지급방식별 월지급금 전체 금액표는 이 글에서 다루지 않습니다. 종신지급방식 외의 방식에 대한 금액은 공식 안내에서 확인하시기 바랍니다. 한 가지 참고할 사례로, 전월세 안심신탁과 연계된 주택연금의 경우 월 최대 약 47만 원 수준이라고 알려져 있습니다. 이 수치는 연계 상품의 예시이므로 일반적인 주택연금 월지급금과 직접 비교하기는 어렵습니다. 조건이 조금만 달라져도 금액이 바뀌는 구조라는 점만 염두에 두세요.
| 주택 종류 | 70세 · 3억원 기준 월지급금 |
|---|---|
| 일반주택 | 약 92만 3천원 |
| 노인복지주택 | 약 78만 9천원 |
| 주거목적 오피스텔 | 약 74만 6천원 |
✅ 우대형 주택연금과 그 밖의 유형
집값이 크지 않고 기초연금을 받고 있다면 우대형을 꼭 확인해 보셔야 합니다. 우대형 주택연금은 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부 합산 시가 2억 5천만원 미만의 1주택을 보유한 경우에 해당합니다. 우대 폭은 집값에 따라 나뉩니다. 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만의 주택은 최대 약 20%, 1억 8천만원 미만의 주택은 최대 약 25%를 더 받습니다. 같은 집값이라도 1억 8천만원을 기준으로 우대 폭이 달라지므로 본인 집이 어느 구간인지 확인해 보세요. 우대 폭 확대는 6월 1일 이후 신규신청자부터 적용됩니다.
우대지급방식의 요건은 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억 5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우로 안내되고 있습니다. 이 밖에도 목적에 따라 설계된 유형이 있습니다. 세대이음 주택연금은 자녀(55세 이상)가 관련되는 구조이고, 소상공인대출 상환용 주택연금은 최초 연금대출 실행일로부터 6개월 이내에 소상공인 대출을 상환하고 폐업 신고를 해야 합니다. 폐업을 고민하는 자영업자라면 이 6개월 요건이 핵심 조건입니다. 어느 유형으로 신청하느냐에 따라 받는 금액과 지켜야 할 의무가 달라지니, 상담 단계에서 유형을 먼저 정하시는 것이 좋습니다.
| 집값 구간(부부 합산 시가) | 우대 폭 |
|---|---|
| 1억 8천만원 미만 | 최대 약 25% 더 수령 |
| 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만 | 최대 약 20% 더 수령 |
✅ 목돈 인출 한도와 지킴이 통장
매달 받는 돈 외에 목돈이 필요한 경우를 위한 장치도 있습니다. 일반형과 우대형은 대출한도의 50% 이내에서 인출할 수 있습니다. 기존 주택담보대출을 갚기 위한 대출상환방식은 인출 한도가 대출한도의 90% 이내로 훨씬 넓습니다. 집에 담보대출이 남아 있어 주택연금 가입을 망설였던 분이라면 이 방식을 확인해 보세요. 확정기간혼합방식에는 의무설정인출한도가 있는데, 대출한도의 5%에 해당하는 금액입니다. 어떤 방식을 고르느냐에 따라 목돈으로 뺄 수 있는 범위가 크게 달라집니다.
받은 연금이 압류되는 상황을 막기 위한 제도도 마련돼 있습니다. 주택연금 지킴이 통장은 최저생계비에 해당하는 금액(250만원)까지 입금할 수 있습니다. 노후 생활비가 통장째 압류될 위험을 줄여 주는 장치이므로, 채무 문제가 걱정되는 분은 가입 상담 때 함께 문의해 보시기 바랍니다. 또 주택가격 2.5억원 미만 1주택자는 필요시 감정평가수수료를 지원받을 수 있습니다. 감정평가수수료의 구체적인 금액은 이 글에서 다루지 않으니 공식 안내에서 확인하세요.
| 방식 | 인출한도 |
|---|---|
| 일반형 | 대출한도의 50% 이내 |
| 우대형 | 대출한도의 50% 이내 |
| 대출상환방식 | 대출한도의 90% 이내 |
| 확정기간혼합방식(의무설정인출한도) | 대출한도의 5%에 해당하는 금액 |
✅ 가입 비용과 세제 혜택
비용은 두 가지로 나뉩니다. 초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 납부합니다. 그리고 연보증료가 대출잔액의 0.95%로 매겨집니다. 초기보증료는 1.5%에서 1.0%로 내려갔고, 환급 가능 기간은 3년에서 5년으로 확대됐습니다. 보증기한은 연금지급기한, 즉 본인 및 배우자가 돌아가실 때까지입니다. 부부 중 한 사람이 먼저 세상을 떠나도 남은 배우자에게 계속 지급된다는 점이 이 제도의 큰 장점입니다. 가입비용 중 등록면허세 세율은 이 글에서 다루지 않으니 공식 안내에서 확인하세요.
세금 쪽 혜택도 함께 챙기셔야 합니다. 근저당설정 시 등록세는 50% 감면되며 2027년 12월 31일까지 적용됩니다. 재산세는 25% 감면되는데, 2027년 12월 31일까지이고 1가구 1주택인 경우로 한정되며 시가표준액 5억원 한도가 붙습니다. 또 주택연금 대출이자비용에 대한 소득공제가 연간 200만원 한도로 제공됩니다. 세 가지 혜택의 조건이 각각 다르므로 본인이 모두 해당되는지 하나씩 따져 보시기 바랍니다. 특히 재산세 감면은 1가구 1주택과 시가표준액 한도라는 두 조건을 동시에 충족해야 합니다.
| 혜택 | 내용 |
|---|---|
| 등록세 | 근저당설정 시 50% 감면(2027년 12월 31일까지) |
| 재산세 | 25% 감면(2027년 12월 31일까지, 1가구 1주택 한정, 시가표준액 5억원 한도) |
| 소득공제 | 주택연금 대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도) |
✅ 신청 방법과 문의처
신청은 방문과 인터넷 두 가지로 할 수 있습니다. 소관 기관은 금융위원회이고, 실제 업무는 한국주택금융공사가 담당합니다. 문의는 한국주택금융공사 1688-8114로 하시면 됩니다. 공사 내 담당 부서는 주택연금처이며, 같은 번호가 고객센터로 안내되고 있습니다. 나이가 경계선에 있거나 집의 종류·용도가 섞여 있는 경우처럼 판단이 필요한 상황은 전화 상담으로 먼저 확인하는 편이 빠릅니다.
신청 기간에 대해서는 주의가 필요합니다. 주택연금이 상시 신청인지 여부는 확인된 자료에서 확정하기 어려우므로, 신청 가능 시점은 한국주택금융공사 공식 안내에서 확인하시기 바랍니다. 미리 준비해 두면 좋은 것은 자격과 서류 쪽입니다. 부부 중 한 사람의 나이가 기준을 넘는지, 부부합산 공시가격이 12억원 이하인지, 집이 주택법상 주택·노인복지주택·주거목적 오피스텔 중 어디에 해당하는지를 먼저 정리해 두세요. 복합용도주택이라면 주택면적 비중 자료를, 임대 중인 집이라면 임대차계약 건수를 함께 확인해 두면 상담이 수월합니다. 참고로 찾기쉬운 생활법령정보의 주택연금 내용은 2026년 9월 15일 기준으로 안내되고 있습니다.
✅ 자주 묻는 질문
Q1. 나이 기준이 55세인가요, 65세인가요?
자료에 따라 표기가 다릅니다. 한국주택금융공사는 부부 중 1명이 55세 이상이면 가입할 수 있다고 안내하고, 복지로에서도 만 55세 이상(부부인 경우 연장자 기준)으로 표기하고 있습니다. 다만 복지로의 서비스 정보 항목에는 지원 연령이 65세 이상으로 적혀 있습니다. 또 우대지급방식은 기초연금 수급권자(65세 이상) 요건이 별도로 붙습니다. 본인 나이가 두 기준 사이에 있다면 한국주택금융공사 1688-8114로 직접 확인하시는 것이 정확합니다.
Q2. 집이 두 채인데 가입할 수 있나요?
주택가격 기준은 부부합산 공시가격 12억원 이하입니다. 공시가격 등이 12억원을 초과하는 2주택자라면 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 반대로 우대형 주택연금은 부부 합산 시가 2억 5천만원 미만의 1주택을 보유한 경우를 요건으로 하므로, 집이 두 채라면 우대형에는 해당하지 않습니다. 본인이 일반 가입과 우대형 중 어디에 들어가는지를 먼저 구분해 보세요.
Q3. 아파트가 아니어도 되나요?
됩니다. 가입대상주택은 주택법 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔입니다. 다만 같은 집값이라도 종류에 따라 월지급금이 다릅니다. 70세·3억원 기준으로 일반주택은 약 92만 3천원, 노인복지주택은 약 78만 9천원, 주거목적 오피스텔은 약 74만 6천원입니다. 1층은 상가, 위층은 주거인 복합용도주택은 전체건물 면적에서 주택면적 비중이 1/2 이상이면 일반주택으로 봅니다.
Q4. 담보로 잡힌 대출이 남아 있으면 안 되나요?
기존 대출을 갚는 데 쓰는 대출상환방식이 있습니다. 이 방식의 인출한도는 대출한도의 90% 이내로, 일반형·우대형의 50% 이내보다 넓게 설정돼 있습니다. 소상공인 대출이 있는 경우에는 소상공인대출 상환용 주택연금이 있는데, 최초 연금대출 실행일로부터 6개월 이내에 소상공인 대출을 상환하고 폐업 신고를 해야 합니다. 어떤 방식이 본인 상황에 맞는지는 상담 단계에서 확인해 보시기 바랍니다.
